2019年上(shàng)半年中國房(fáng)地産市場(chǎng)大(dà)環境總結
2019年上(shàng)半年，中央在重要會(huì)議中強調“房(fáng)住不炒”，各地政府根據中央的指令及時(shí)調整政策，因城施策，保證各城市房(fáng)産市場(chǎng)的平穩運行(xíng)。
從市場(chǎng)的反饋來(lái)看，今年的三月到四月商鋪住宅交易在多(duō)種因素的影(yǐng)響下短(duǎn)暫回暖，接着樓市環境收緊預期增強，市場(chǎng)略有(yǒu)降溫。總體(tǐ)來(lái)說，重點城市的商鋪住宅成交規模及新房(fáng)加個(gè)均表現平穩。
政策：堅持“房(fáng)住不炒”
展望2019全年，短(duǎn)期房(fáng)地産市場(chǎng)政策仍将留給市場(chǎng)充分的時(shí)間(jiān)和(hé)空(kōng)間(jiān)自發調整：
①穩預期、控風險仍将是中央堅持的政策基調，大(dà)方向以穩為(wèi)主；
②金融監管政策基調仍從嚴從穩，保障無房(fáng)無貸購房(fáng)需求為(wèi)主；
③地方調控緊盯市場(chǎng)變化及時(shí)調整，政策優化方向明(míng)顯分化；
④落戶放寬、棚改減量持續影(yǐng)響二線城市、三四線城市供需加劇(jù)區(qū)域市場(chǎng)分化。
市場(chǎng)反饋：價格平穩運行(xíng)
根據中國房(fáng)地産指數(shù)系統對100個(gè)城市的全樣本調查數(shù)據顯示，2019年6月，百城新建住宅價格14891元/平方米，環比上(shàng)漲0.37%，漲幅較5月小(xiǎo)幅擴大(dà)0.13個(gè)百分點，但(dàn)仍運行(xíng)在低(dī)位區(qū)間(jiān)，同比漲幅進一步收窄至3.87%，整體(tǐ)價格較為(wèi)穩定。累計(jì)漲幅來(lái)看，2019年上(shàng)半年百城均價累計(jì)上(shàng)漲1.45%，較去年同期收窄1.19個(gè)百分點。
圖：2017年至2019年上(shàng)半年各級城市住宅均價累計(jì)漲幅和(hé)環比漲幅對比
數(shù)據來(lái)源：CREIS中指數(shù)據，fdc.fang.com
從各級城市來(lái)看，2019年上(shàng)半年一線城市新建住宅價格累計(jì)漲幅處在低(dī)位，二、三四線城市價格累計(jì)漲幅明(míng)顯收窄。
土地市場(chǎng)：重點城市逐步加大(dà)推地力度
上(shàng)半年住宅用地供求均小(xiǎo)幅增長，其中二季度供地力度明(míng)顯加大(dà)，帶動成交規模增長接近兩成。2019年上(shàng)半年，全國300個(gè)城市各類用地共成交8.7億平方米，同比增長0.4%，住宅用地成交4.2億平方米，同比增長6.5%，其中二季度同比增長24.4%。
圖：2012-2019年二季度全國300個(gè)城市住宅用地成交樓面均價及平均溢價率
住宅用地成交樓面價同比上(shàng)漲，溢價率保持高(gāo)位。近兩個(gè)月土地市場(chǎng)熱度略有(yǒu)緩和(hé)，但(dàn)整體(tǐ)熱度仍較高(gāo)。下半年，預計(jì)受熱點城市土地供應量的進一步放量、房(fáng)地産融資環境趨緊以及銷售端壓力顯現等因素的影(yǐng)響，土地市場(chǎng)表現将更趨理(lǐ)性。
品牌企業：銷售業績保持穩步增長
圖：2013年至2019年上(shàng)半年代表企業月度銷售額及同比增速
數(shù)據來(lái)源：CREIS中指數(shù)據，fdc.fang.com
注：代表企業包括：萬科、保利、中海、恒大(dà)、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創、龍湖(hú)、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業、招商、首創、合景泰富、越秀
整體(tǐ)來(lái)看，2019年上(shàng)半年，品牌房(fáng)企調整營銷節奏，提高(gāo)項目周轉速度，銷售業績保持增長。拿(ná)地方面，品牌房(fáng)企優化投資布局，二線城市補倉力度明(míng)顯提升。房(fáng)企融資環境先松後緊，1-4月企業積極融資優化債務結構，5月以來(lái)金融監管力度加強，融資環境趨緊預期強化，預計(jì)下半年企業資金壓力會(huì)進一步顯現。
趨勢預判：下半年銷售規模進一步調整
下半年經濟仍存一定壓力，房(fáng)地産資金監管趨嚴。減稅降費仍有(yǒu)發揮空(kōng)間(jiān)加之汽車(chē)消費略有(yǒu)提振，整體(tǐ)消費有(yǒu)望進一步改善。對房(fáng)地産市場(chǎng)而言，近期銀保監會(huì)及央行(xíng)針對房(fáng)企頻繁發債及利率持續走低(dī)現象及時(shí)發聲，防止資金違規流入房(fáng)地産行(xíng)業，同時(shí)部分城市提高(gāo)房(fáng)貸利率，房(fáng)地産行(xíng)業資金環境偏緊。
考慮到目前全國商品房(fáng)銷售規模已平穩回落，但(dàn)投資、新開(kāi)工增速仍較為(wèi)突出，預計(jì)下半年市場(chǎng)規模調整将進一步深化，投資、新開(kāi)工增速存繼續下調空(kōng)間(jiān)。
圖：2012年至今全國商品房(fáng)銷售面積、銷售價格、開(kāi)發投資額、新開(kāi)工面積同比走勢
數(shù)據來(lái)源：國家(jiā)統計(jì)局，中國指數(shù)研究院綜合整理(lǐ)
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